Démolition-reconstruction d’immeubles au taux de TVA de 6% : la fin d’une ère pour les promoteurs immobiliers

Par la loi-programme du 22 décembre 2023, le législateur a modifié les conditions auxquelles doit répondre la démolition-reconstruction d’un immeuble pour bénéficier d’un taux de TVA de 6%.

Impactant particulièrement les promoteurs immobiliers, les conséquences de cette nouvelle législation sont analysées ci-dessous de manière synthétique, par le biais d’une comparaison entre le nouveau et l’ancien régime, lequel peut, à certaines conditions, rester applicable jusqu’au 31 décembre 2024. Nous vous renvoyons au texte de loi pour le surplus.

Jusqu’au 31 décembre 2023

Par une loi du 27 décembre 2006, en vigueur au 1er janvier 2007, le législateur avait introduit à la rubrique XXXVII de l’annexe A à l’Arrêté royal n° 20, un taux de TVA de 6% sur les opérations de démolition et reconstruction de bâtiments situés dans des zones urbaines déterminées.

Outre les questions relatives à la notion de « démolition/reconstruction », ledit régime impliquait les conditions suivantes :

• La démolition et la reconstruction subséquente d’un immeuble devaient constituer une même opération, être conjointes et concerner un bâtiment d’une consistance significative ;
• Après l’exécution des travaux, le bâtiment d’habitation devait être utilisé exclusivement ou principalement comme logement privé ;
• Les opérations devaient concerner un bâtiment d’habitation qui était situé dans une des zones urbaines (32) définies par l’autorité compétente des grandes villes précitées ;
• Les opérations devaient être fournies et facturées par un entrepreneur indépendant.

Il y avait également des règles en matière de facturation et de moment d’exigibilité de la taxe.

Dans cette configuration, l’occupation à des fins privées visait la seule utilisation de l’immeuble ; cela ne s’imposait pas dans le chef du maitre d’ouvrage lui-même, de telle sorte que le taux de TVA de 6% pouvait très souvent être appliqué aux projets des promoteurs immobiliers.

A côté de ce régime, un régime temporaire plus strict avait également été introduit, en principe jusque fin 2023, visant en substance la démolition-reconstruction d’une habitation par un maître d’ouvrage-personne physique qui occuperait lui-même l’habitation en question. Le taux de 6% était également applicable (jusqu’à fin 2023 également), moyennant conditions, à la livraison d’habitations après démolition et reconstruction. Ce régime n’était pas limité à des zones urbaines déterminées.

A partir du 1er janvier 2024

Par la nouvelle loi-programme adoptée, le législateur a souhaité uniformiser la situation en prévoyant un régime unique, applicable de manière permanente. Par cette démarche, le législateur a toutefois, d’une certaine manière, tiré un trait sur le « caractère accessible » du taux réduit de TVA applicable aux opérations de démolition-reconstruction, en ciblant son application d’une manière plus restrictive.

En effet, par comparaison avec le régime applicable jusqu’au 31 décembre 2023, la rubrique XXXVII de l’annexe A à l’AR n° 20 présente les modifications suivantes :

• Moyennant le respect des autres conditions, le taux de TVA de 6% est accessible à l’ensemble du territoire belge (suppression des 32 zones urbaines déterminées) ;
• MAIS l’immeuble concerné doit constituer la maison individuelle et propre du maitre d’ouvrage-personne physique, où celui-ci doit établir son domicile pendant au moins 5 ans ;
• ET la surface habitable totale de l’immeuble nouvellement créé ne peut dépasser 200 m².

Outre ce régime concernant la démolition-reconstruction d’une habitation par un maître d’ouvrage-personne physique qui occuperait lui-même la nouvelle habitation, le taux de 6% est également applicable à la démolition-reconstruction par un maître d’ouvrage-personne physique ou personne morale qui donnerait la nouvelle habitation en location ‘dans le cadre de la politique sociale’ pendant au moins quinze ans. Les conditions reprises ci-dessus (habitation propre et unique,…) sont également applicable dans cette situation.

Par comparaison, ce nouveau régime ainsi introduit s’identifie au régime temporaire, applicable jusqu’au 31 décembre 2023 et logé à l’article 1er quater, §1, alinéa 1 de l’AR n° 20.

Précisément, cette modification législative impacte particulièrement les promoteurs immobiliers qui ne bénéficieront manifestement plus du taux réduit de 6% dans le cadre des immeubles qu’ils acquièrent en vue de procéder à leur démolition-reconstruction. Le taux réduit ne s’applique en effet plus à la livraison d’une habitation après démolition-reconstruction.

Régime transitoire

A tout le moins, afin de limiter l’impact causé, une mesure transitoire a été établie, prévoyant l’application de l’ancien régime légal (applicable en principe jusqu’au 31 décembre 2023) pour certains projets en cours.

C’est par exemple le cas :

• des projets pour lesquels les conditions du régime temporaire en matière de) livraisons d’habitation étaient remplies si la demande du permis d’urbanisme y relative a été introduite avant le 1er juillet 2023 ;
• des projets en cours dans les centres urbains visés qui répondent aux conditions de l’ancien régime mais pas aux conditions du nouveau régime permanent (par exemple, parce que la surface habitable de l’habitation dépasse 200 m², ou encore parce qu’il s’agit d’une résidence secondaire et non de l’habitation propre et unique). Dans ce cadre, le taux réduit peut continuer à s’appliquer si la demande du permis d’urbanisme y relative a été introduite avant le 1er janvier 2024.

Cela étant, il est requis que la TVA sur les travaux immobiliers concernés soient exigibles au plus tard le 31 décembre 2024.

Par conséquent, sauf nouveauté législative, les promoteurs immobiliers verront désormais leurs prestations de démolitions-reconstructions soumises au taux de TVA de 21%, sous réserve d’une mise en location de longue durée (15 ans) de l’immeuble dans le cadre de la politique sociale.