Résidents belges et SCI françaises: vers une insécurité juridique accrue en matière successorale et patrimoniale ?

Détention de parts de SCI françaises par des résidents belges : impact de l’arrêt de la Cour de cassation française du 2 avril 2025

1. Récents coups durs subis par les détenteurs belges

Dividendes distribués par la SCI

Suite à un revirement opéré en 2016, la Cour de cassation belge considère que les distributions effectuées par une SCI française au profit de ses associés résidents belges doivent être taxées en Belgique comme des dividendes.

→ Cass. 29 septembre 2016 ; Cass. 21 septembre 2017 ; Cass. 25 avril 2024.

Plus-values sur parts de la SCI

• La nouvelle convention préventive de double imposition (CPDI) belgo-française, bien que non encore entrée en vigueur, attribuera à la France le pouvoir d’imposition des plus-values réalisées sur les parts de SCI.

→ Voir à ce sujet l’article publié dans La Revue fiscale du patrimoine.

• Selon l’interprétation retenue par le Conseil d’État français dans son arrêt du 24 février 2020, une imposition en France serait déjà possible sous le régime conventionnel actuel.

→ Cet arrêt a suscité une forte contestation doctrinale, tant en Belgique qu’en France.

Taxe Caïman

Dans certaines configurations, la SCI française — en raison de son caractère translucide — pourrait être considérée comme une construction juridique visée par la récente réforme de la taxe Caïman.

→ Voir l’analyse développée avec Olivier Willez dans Actualités Fiscales/Fiscale Actualiteit.

2. Les parts de SCI sont-elles soumises aux droits de succession français ?

Il est généralement admis que la France ne peut imposer les parts de SCI françaises dans le cadre d’une succession, en vertu de la CPDI belgo-française de 1959, toujours applicable en matière successorale.

• En effet, les parts sociales sont considérées comme des biens mobiliers, nonobstant le fait que la société détienne des biens immobiliers en France.

→ Cass. fr., 2 octobre 2015 : les parts d’une société civile (monégasque) doivent être qualifiées de biens incorporels de nature mobilière, au regard de la convention franco-monégasque sur les successions.

3. Quel impact de l’arrêt de la Cour de cassation française du 2 avril 2025 ?

Dans son arrêt du 2 avril 2025, la Cour de cassation française considère que les parts de SCI détenant des immeubles situés en France doivent être assimilées à des biens immobiliers au sens de la CPDI franco-luxembourgeoise de 1958.

→ Cette qualification a permis l’intégration desdites parts à l’assiette de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) pour un résident luxembourgeois.

La Cour de cassation revient-elle sur sa position de 2015 ?

• Pas nécessairement. Il convient de ne pas conférer une portée trop générale à cet arrêt, car la Cour s’est appuyée sur les dispositions particulières de la CPDI entre la France et le Luxembourg (articles 3.3 et 3.4).
• Or, l’article 4 de la CPDI belgo-française de 1959 prévoit un renvoi au droit interne pour interpréter la notion d’« immeuble ».

→ Cela pourrait justifier le maintien de la qualification mobilière des parts de SCI pour les résidents belges, conformément à l’arrêt de 2015.

Conclusion : vigilance renforcée pour les structurations via SCI

Les arrêts du Conseil d’État du 24 février 2020 et de la Cour de cassation du 2 avril 2025 doivent alerter les praticiens.

Ils appellent à une prudence accrue lors de la structuration d’investissements immobiliers en France via des SCI, tant pour l’imposition des plus-values que pour la planification successorale.

Face à cette incertitude croissante, il devient essentiel d’évaluer au cas par cas les risques fiscaux associés aux détentions transfrontalières de parts de SCI, en intégrant les évolutions jurisprudentielles récentes et les spécificités conventionnelles.