Travaux pris en charge par sociéte usufruitière: prudence

​Dans un jugement du 16 décembre 2024 du tribunal de Hainaut ( n° : 23/77/A), le juge rappelle les risques liés à la réalisation de travaux, surtout peu de temps avant l’expiration du droit d’usufruit.

• Les faits concernent une société dont le dirigeant et son épouse sont nus‑propriétaires d’un appartement à La Panne, tandis que la société a acquis l’usufruit pour 15 ans. Entre 2017 et 2019, à l’approche du terme de l’usufruit, la société fait réaliser pour environ 88.500 € HTVA de travaux importants (électricité, cuisine équipée, salle de bain, carrelage, peintures, tentures, stores, etc.).
  À l’extinction de l’usufruit en novembre 2019, le dirigeant et son épouse récupèrent la pleine propriété d’un appartement entièrement rénové, sans indemnité au profit de la société.

• L’administration fiscale considère que ces travaux constituent des grosses réparations qui auraient dû être supportées par les nus‑propriétaires. L’avantage est qualifié d’anormal (aucune société n’assumerait de tels frais, dans des conditions de marché normales, si le nu‑propriétaire n’était pas lié au dirigeant) et de bénévole (non imposé par la loi, sans contrepartie).
• La société soutient au contraire qu’il s’agit de simples réparations d’entretien à charge de l’usufruitier et non de grosses réparations, et conteste la qualification fiscale et l’évaluation de l’avantage.
• Le tribunal tranche : les travaux réalisés (réfection complète de l’électricité, cuisine, salle de bain, carrelage, finitions) constituent des travaux lourds, exceptionnels, visant la conservation et la modernisation de l’immeuble, qui excèdent l’entretien normal.

Il souligne en outre :

• que ces travaux sont effectués à moins de deux ans de l’extinction de l’usufruit, alors que la société ne tire aucun revenu locatif effectif du bien ;
• que le coût total (plus de 88.000 € HTVA) dépasse largement la valeur locative résiduelle de l’usufruit, estimée à environ 14.260 € pour la période restante .

Dans ces conditions, la société n’était pas légalement tenue d’effectuer ces travaux, et le choix de les prendre à sa charge ne s’explique pas par une logique économique normale.

Le tribunal en conclut que la société a procuré à la nue‑propriétaire une économie de dépenses importantes qu’elle aurait normalement dû supporter, ce qui constitue un avantage anormal et bénévole.

Un jugement très logique et qui met en exergue un comportement plus que périlleux de tels contribuables.

En résumé, la constitution et le suivi d'un "dossier usufruit" ne s'improvisent pas.​​