TVA à 6%: mais êtes vous sûrs pour tous ces travaux immobiliers?

L’application du taux réduit de la TVA de 6 % aux travaux immobiliers est protéiforme et particulièrement complexe. A titre d’exemple, les travaux immobiliers que le sens commun qualifierait de rénovation sont-ils des travaux de transformation éligibles au taux réduit de 6 % ou des travaux de construction taxables au taux de 21 %?

Les critères de distinction (rénovation vs. construction) ne reposent sur aucune définition légale de ces notions. Ils ont simplement été arrêtés par l’administration fiscale, de longue date, et sont confirmés et, parfois, amendés par la jurisprudence.

Ces critères ont toutefois assez peu évolué dans le temps. En revanche, l’administration fiscale les applique, depuis quelques années, avec une rigueur, quelquefois extrême.

Les personnes qui se lancent dans un projet de rénovation, peu importe son échelle, doivent en être conscientes, d’autant qu’un contrôle TVA est plus que probable, en particulier à Bruxelles et que si une correction doit être appliquée, le supplément sera corsé (supplément de 15 % de TVA + 10 % d’amende).

Tout projet immobilier impliquant l’obtention d’un permis d’urbanisme doit donc être analysé avec rigueur et prudence.

Critère déterminant : la conservation des structures essentielles existantes

Principe

Pour qu’une opération soit qualifiée de rénovation/transformation, le bâtiment après travaux doit reposer sur les murs porteurs préexistants et, plus spécifiquement même, sur la structure essentielle du bâtiment préexistant.

L’analyse ne peut être purement formelle : à titre d’exemple, la conservation d’une façade classée n’est pas nécessairement suffisante. Il faut encore que cette structure continue à jouer son rôle porteur après travaux. Si elle était essentielle avant travaux, elle doit l’être restée après travaux. Elle ne peut donc être devenue simplement décorative.

Structures essentielles ?

Si ce principe est simple, il reste à déterminer ce qu’est la structure essentielle du bâtiment existant, cette question relevant en réalité plus de la compétence d’un ingénieur en stabilité que d’un juriste.

Dans le cadre de ses contrôles, l’administration sollicitera d’ailleurs une documentation technique : les plans de l’ingénieur, les éventuels diagnostics et rapports techniques, notamment les procès-verbaux de l’architecte, souvent agrémentés de photographies, etc.

Seront généralement considérés comme des éléments essentiels de la structure :

• les fondations ;
• les murs porteurs extérieurs et intérieurs ;
• les poutres (en ce compris les linteaux) et poteaux ;
• les planchers ;
• la charpente.

Pour bénéficier du taux réduit de 6 %, il est donc parfois préférable de consolider un mur porteur plutôt que de le remplacer, sans pour autant que cette consolidation, qui serait jugée trop importante, ne puisse être considérée comme un remplacement pur et simple de mur porteur, qui serait alors considéré comme nouveau, même s’il est ancien.

On voit ici immédiatement poindre la difficulté qui peut apparaître, lorsqu’il est question de déterminer si tel élément particulier d’un bâtiment est ou non essentiel à sa structure et s'il a ou non été conservé… le tout alors même qu’aucune directive officielle n’est établie par l’administration de la TVA.

Tribunal de première instance de Mons - Jugement du 18 novembre 2024

Dans cette décision, le Tribunal de première instance de Mons a été amené à statuer sur la question de savoir si une grange, après travaux, s’appuyait encore significativement sur les anciens murs porteurs.

Après le développement juridique, les considérations du Tribunal sont essentiellement techniques, se reposant en l’espèce sur les observations de l’architecte en charge du chantier :

• le plancher du nouvel étage s’appuie non seulement sur un nouveau mur de refend intérieur et une nouvelle poutre métallique mais également sur les anciens murs extérieurs ;
• la dalle de béton au rez-de-chaussée n’a pas pour effet de renforcer les anciens murs porteurs ;
• il en est de même pour la "poutre de ceinture", qui repose sur ces murs ;
• la réhausse des murs extérieurs porteurs vise à agrandir l’immeuble et pas à renforcer les anciens murs porteurs et reste donc sans impact sur le calcul des structures essentielles conservées et nouvelles.

Calcul des mètres linéaires

Ce n’est qu’une fois ces éléments techniques tranchés que l’on peut compter les « mètres linéaires » des structures essentielles anciennes et nouvelles, pour ensuite s’assurer que les structures essentielles anciennes représentent plus de 50 % du total, ce qui était le cas en l'espèce.

Dans la pratique, cette opération de calcul soulève aussi des difficultés.

L’administration exige notamment que les poteaux soient « dépliés », chaque face étant comptabilisée. Elle exclut les murs mitoyens du calcul, qu’ils soient conservés ou non.

En d’autres termes, plus on entre dans les détails, plus les règles sont complexes, dogmatiques et floues, à défaut de position administrative officielle.

Les critères de superficie et de fonctionnalité

En cas d’extension uniquement

Le critère de superficie et le critère de fonctionnalité visent des situations spécifiques où un bâtiment fait l’objet d’une extension, c’est-à-dire l’adjonction d’espace/volume intérieur en plus du bâtiment existant.

A contrario, si les travaux immobiliers sont réalisés dans la stricte enveloppe du bâtiment existant, ces critères ne doivent pas, selon nous, trouver application.

L’extension doit former un ensemble unitaire avec le bâtiment préexistant

Le critère de fonctionnalité est le plus évident : la nouvelle partie du bâtiment fonctionne de manière intégrée et interdépendante avec l’ancienne, formant un ensemble unitaire.

L’exemple classique est celui de l’ajout d’un étage dans un immeuble à appartements.

Si cet étage supplémentaire est une unité d’habitation autonome (un appartement de plus), les travaux seront soumis à la TVA au taux de 21 %. Si cet étage est relié à l’appartement du dernier étage, pour former un duplex, il fonctionne de manière intégrée et interdépendante avec l’appartement préexistant et le critère de fonctionnalité est satisfait.

Les superficies nouvelles ne peuvent excéder 50 % de la superficie totale du bâtiment après travaux

Le critère de superficie est simple dans son principe : les travaux d’extension demeurent soumis au taux de 6 % si la superficie de la partie ancienne reste supérieure à la moitié de la superficie totale du bâtiment après travaux.

Des travaux d’extension de 150 mètres carrés dans un bâtiment ancien de 200 mètres carrés restent donc soumis au taux de 6 % :

• Superficie ancienne : 200
• Superficie nouvelle : 150
• Superficie totale après travaux : 350

La superficie ancienne représente plus de 50 % de la superficie totale après travaux.

A nouveau, les modalités pratiques d’application de ce principe sont complexes puisqu’il faut déterminer la méthode de calcul des mètres carrés mais aussi, par exemple, le sort réservé aux superficies anciennes démolies et éventuellement reconstruites.

A titre d’exemple, si une dalle de sol est démolie pour créer un espace intérieur (par exemple un « salon cathédrale »), la superficie démolie de la dalle de sol ne sera pas prise en compte dans le calcul. Cela paraît logique, cette superficie ancienne n’existant plus après travaux.

En revanche, si le plancher et sa structure portante sont démolis et qu’une dalle de sol est reconstruite, au même endroit, l’administration considèrera que la superficie ancienne est démolie et que la dalle reconstruite est une superficie nouvelle.

Cette considération impacte très négativement les calculs alors même qu'elle apparaît dénuée de logique et ne tient pas compte des réalités : aucune superficie nouvelle n’est construite, seuls les matériaux composant la superficie ancienne sont remplacés par de nouveaux matériaux, sans que la superficie ancienne ne soit, en réalité, modifiée.

Et le volume ?

L’administration fiscale fait du critère de superficie une règle absolue. Si la stricte limite de 50 % n’est pas respectée, même d’un seul mètre carré, le taux de 6 % ne peut alors trouver à s’appliquer.

Néanmoins, dans le jugement précité du 18 novembre 2024, le Tribunal après avoir considéré que la structure ancienne étant majoritairement conservée, a eu à s’interroger sur le critère de superficie, l’administration fiscale soutenant un dépassement de cette règle de 3,45 mètres carrés nets (4,75 mètres carrés bruts) en raison de l’ajout de l’étage et d’une buanderie.

Le Tribunal a refusé de valider l’analyse administrative, en jugeant que, si la règle de la superficie était légèrement dépassée, le volume du bâtiment n’avait que peu évolué (309,94 mètres cubes passant à 384,23 mètres cubes) et qu'il fallait donc considérer l'agrandissement comme limité, validant ainsi l'application du taux réduit de 6 %.

Il faut se réjouir de cette décision qui, tenant compte des réalités, écarte le critère de superficie, jugé inadéquat dans l'appréciation de ce dossier, pour en préférer un autre, celui du volume, inédit mais indéniablement plus pertinent en l'espèce.

Ce critère du volume s’appliquerait d’ailleurs avec beaucoup plus de pertinence dans toutes les situations où une superficie ancienne est « renouvelée » par la dépose des matériaux historiques et la pose des matériaux nouveaux (cf. supra).

Conclusion

Déterminer si un projet immobilier peut bénéficier du taux réduit de 6 % pour travaux de rénovation est complexe. Les architectes et les entrepreneurs manquent parfois de prudence, les premiers en n’attirant pas assez l’attention des clients sur ces questions et, les seconds, en facturant les travaux à 6 %, sans s’interroger sur la juste application de ce taux.

Les conséquences peuvent pourtant petre dramatiques puisque les opérateurs affectent généralement l’intégralité de leur budget à la réalisation des travaux, facturés au taux de 6 %, sans appréhender le risque d’un supplément TVA de 16,5 % (15 % de TVA et 10 % d’amende).