Immeuble en usufruit et prolongation de durée : pas de droit proportionnel (12,5 %), mais seulement le droit fixe!

En fiscalité, il arrive parfois que de bonnes nouvelles se présentent. La confirmation que la prolongation d’un droit d’usufruit est soumise au droit fixe et non au droit proportionnel de 12,5 % en est une.

Pourquoi cette décision est-elle importante ?

De nombreux contribuables ont profité de la possibilité d’effectuer des achats scindés (nue-propriété/usufruit) par le biais de leur société.

• La société acquiert l’usufruit,
• Le dirigeant acquiert la nue-propriété.

Dans bien des cas, la société réalise ensuite d’importants travaux de rénovation sur l’immeuble acquis en usufruit.

Problème : à l’approche de l’extinction de l’usufruit, deux questions cruciales se posaient :

1. L’impact fiscal pour la société : L’administration fiscale peut remettre en cause la déduction des frais de rénovation.

2. L’ATN dans le chef du dirigeant : L’extinction de l’usufruit entraîne un avantage de toute nature (ATN) qui peut être fortement taxé.

La prolongation de l’usufruit comme solution

Pour éviter cette taxation immédiate, de nombreux contribuables ont envisagé de prolonger leur usufruit.

Deux approches étaient possibles :

• Prolonger l’usufruit avant son échéance.
• Adopter le nouveau régime légal de l’usufruit pour les anciens contrats.

Mais une question centrale restait en suspens : quels droits d’enregistrement appliquer à cette prolongation ?

• Le droit proportionnel de 12,5 % ? Position défendue par l’administration fiscale.
• Le droit fixe ? Position défendue par les contribuables.

Un débat tranché par la Cour de Cassation

Un arrêt de la Cour d’appel de Gand de 2021 avait déjà plaidé en faveur de l’application du droit fixe. Toutefois, tant qu’un arrêt de la Cour de Cassation ne confirmait pas cette position, l’incertitude persistait.

Le 25 janvier 2025, la Cour de Cassation a tranché :

• Une convention de prolongation d’usufruit ne modifie que la durée de l’usufruit initial.
• Elle ne constitue pas un transfert de droit réel supplémentaire.
• Conclusion : Seul le droit fixe est applicable, et non le droit proportionnel de 12,5 %.

Une décision aux implications majeures

Cette confirmation ouvre enfin une véritable perspective pour ceux qui se retrouvaient piégés avec un usufruit arrivant bientôt à échéance.

L’arrêt de la Cour de Cassation a été publié sur le site officiel de l’administration flamande (voir ici). Cependant, cette décision est également applicable en Région bruxelloise et en Wallonie.

Conclusion : une sécurité juridique renforcée

Désormais, les contribuables peuvent envisager sereinement une prolongation de leur usufruit sans risquer une taxation excessive.

Si vous souhaitez discuter des implications pratiques de cette décision dans votre situation, n’hésitez pas à prendre contact.