Locataire, usufruitier, détenteur d'un droit de superficie ou titulaire d'un bail ? Surveillez vos déductions de frais !

Les locataires et les titulaires de droits réels devront dans certains cas joindre une annexe 270 MLH à leur déclaration d'impôt à partir de l'exercice d'imposition 2024 pour pouvoir déduire les frais payés ou supportés.

L'approche

À l'origine, l'administration fiscale souhaitait pouvoir mieux contrôler si un propriétaire personne physique déclare correctement les revenus de ses biens loués :

• Si le bien est loué à des fins privées, il suffit de déclarer le revenu cadastral (non indexé).

Le cas échéant, le propriétaire sera imposé sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %.

• Si le bien est loué à des fins professionnelles, le bailleur personne physique doit également déclarer les loyers bruts effectivement perçus.

Le cas échéant, le propriétaire sera généralement imposé sur la base du revenu locatif réel perçu (60 % du loyer brut) et non sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %.

C'est pourquoi, pour éviter une imposition nettement plus élevée, les baux privés prévoient souvent que le locataire ne peut pas utiliser le bien pour l'exercice de son activité professionnelle.

Supposons que le locataire déduise (partiellement) les loyers, cela pourrait entraîner des conséquences fiscales défavorables pour le propriétaire. Pour y remédier, le législateur a modifié certaines dispositions fiscales.

Obligation de déclaration

À partir de l'exercice d'imposition 2024, les locataires et titulaires de droits réels (bail, superficie, usufruit, servitudes, etc.) devront joindre une annexe (270 MLH) par bien à leur déclaration dans les cas suivants :

• Si, en tant que personne physique, une personne souhaite déduire les frais en tant que frais professionnelles.
• Si, en tant que personne morale, une déclaration d'impôt sur le revenu doit être déposée. L'obligation de déclaration ne dépend donc d'aucune rémunération ou déduction dans ce cas.

Toutefois, si une facture ou un autre document TVA est disponible, il n'y a pas d'obligation de déclaration. Une initiative législative est actuellement en cours d’examen qui devrait exempter les agriculteurs et les horticulteurs de cette obligation de déclaration.

La déclaration doit identifier le propriétaire ou le concédant du droit réel, et indiquer la localisation du bien, les frais ainsi que le montant déduit.

L'administration a indiqué que les amortissements ne sont pas considérés comme des rémunérations et ne doivent donc pas être inclus dans l'annexe.

Importance : déduction de frais

Si l'obligation de déclaration n'est pas respectée, les rémunérations et avantages accordés ne sont pas déductibles.

Les loyers payés en vertu de baux enregistrés à titre gratuit (baux de biens immobiliers destinés exclusivement au logement d'une famille ou d'une personne seule) sont expressément exclus de la déduction, sauf si le loyer sert à loger un ou plusieurs salariés ou dirigeants d'entreprise et, le cas échéant, leur famille, en vertu d'une obligation légale ou contractuelle.

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