Acheter un bien immobilier en société ? Une bonne idée?

L’achat d’un immeuble par une société est intéressant sur le plan fiscal. Le problème se pose surtout à la revente, en raison de la taxe sur la plus-value qui est appliquée. Est-il dès lors préférable d’acheter en personne physique ? Voire de réaliser un achat conjoint par la société et son dirigeant ?

L’achat d’un bâtiment par la société seule

À court terme, l’achat d’un bâtiment au nom de la société est la solution la plus intéressante. Notamment en termes de déduction des frais, de TVA et d’amortissement.

La déduction des frais

Une société qui achète un immeuble n’est pas dispensée du paiement des droits d’enregistrement. Cependant, ces dépenses sont déduites de la base imposable de la société.

Il en est de même des frais notariés et des intérêts liés au crédit hypothécaire.

La TVA

S’il s’agit d’un bâtiment acheté sous régime TVA, celle-ci est également récupérable. Évidemment, la récupération de la TVA ne vaut que dans le cas où le bien est utilisé à des fins professionnelles. Si le but est la location, par exemple, il n’y aura donc pas de récupération.

L’amortissement

Un investissement immobilier peut aussi être amorti sur la durée d’utilisation économique du bâtiment. Cette durée peut aller de 20 à 33 ans.

L’impact fiscal de la revente d’un bâtiment en société

Les avantages fiscaux associés à l’achat d’un bâtiment en société ont toutefois une limite. En l’occurrence, la taxation de la plus-value immobilière lors de la revente.

Il est néanmoins possible d’étaler le paiement de cet impôt, moyennant le respect de deux conditions :

• Posséder le bien depuis au moins 5 ans
• Réinvestir le prix de vente dans un bien amortissable

Revendre la société propriétaire du bâtiment

L’une des solutions pour échapper à cet impôt sur la plus-value consiste à ne pas vendre le bâtiment, mais la société qui le possède.

En cédant ses parts, le dirigeant de la société ne sera pas imposé en personne physique sur la plus-value réalisée.

La planification successorale

La cession des actions de la société qui possède le bâtiment peut aussi avoir lieu dans le cadre d’une planification successorale.

Contrairement à une donation immobilière, dont le taux de taxation peut atteindre 27 %, la donation de biens mobiliers est moins taxée. La taxation oscille en effet dans ce cas entre 5 % (en Région wallonne) et 7 % (en Région bruxelloise).

Se pose néanmoins le problème de l’indivision lorsque l’un des bénéficiaires de la donation préfère recevoir de l’argent plutôt que des actions.

L’achat conjoint par la société et son dirigeant

À mi-chemin entre l’achat en société et l’achat en personne physique, cette formule présente plusieurs avantages.

Le dirigeant de l’entreprise achète un bâtiment et en cède l’usufruit à sa société pour une période définie. À la fin de cette période, le dirigeant en redevient plein propriétaire sans frais ni impôt.

Il convient cependant de faire les choses dans les règles de l’art pour éviter tout problème avec le fisc, notamment au niveau de la valorisation de l’usufruit ou de la répartition des frais liés à l’entretien du bâtiment.

Votre société a besoin de s’agrandir ? Vous souhaitez acheter un bâtiment plus grand pour accueillir vos collaborateurs ? Faisons le point sur les différentes manières de réaliser cet objectif. Un conseil fiscal vous aidera à trouver la formule qui correspond le mieux à votre situation personnelle.