Assujettis mixtes & partiels: publication de FAQ

Le 12 août dernier, est parue la circulaire 2024/C/53 reprenant les FAQ relatives à l’application du droit à déduction selon le prorata général ou selon l’affectation réelle.

Ces FAQ ont le mérite de reprendre l’ensemble des communications faites par l’administration depuis le 1^er janvier 2023 (entrée en vigueur de la notification de l’utilisation de l’affectation réelle) et le 1^er janvier 2024 (entrée en vigueur de la notification de l’utilisation du prorata général).

Cette circulaire reprend notamment une question qui est régulièrement posée par les clients au sujet de l’assujettissement mixte en cas de location d’appartements.

(14) Je suis une société assujettie avec un droit à déduction intégral. Je décide d’acheter des appartements pour les louer. Est-ce que je deviens un assujetti mixte à la TVA ?

Les revenus provenant de la location d’appartements sont des revenus exonérés de la TVA conformément à l’article 44, § 3, 2° du Code de la TVA.

En principe, l’assujetti qui effectue ces opérations a la qualité d’assujetti mixte.

Toutefois, l’article 13, 2°, de l’arrêté royal n° 3 prévoit que, pour le calcul du prorata général de déduction, il est fait abstraction des produits et revenus des opérations immobilières et financières, à moins que ces opérations ne relèvent d’une activité économique spécifique de cette nature.

Pour cette raison, l’administration accepte que si les revenus des opérations immobilières n’appartiennent pas à l’activité économique spécifique de l’assujetti, il ne doit pas déclarer l’assujettissement mixte.

La mesure dans laquelle les transactions immobilières appartiennent à une activité économique spécifique de cette nature dépend du cas par cas. Lorsque les transactions immobilières relèvent d’une activité économique spécifique de cette nature, il est indiqué d’exercer votre déduction selon la méthode de l’affectation réelle.

Il convient de noter que l’application de l’article 13, 2°, de l’arrêté royal n° 3 ne vous donne pas le droit de déduire les coûts directement imputables au bien immobilier (par exemple la TVA sur l’acquisition ou les travaux effectués sur le bien immobilier). Indépendamment de ce qui précède, cette TVA reste non déductible.

En cas de doute, vous pouvez toujours contacter le bureau local dont vous dépendez.

Le caractère « d’activité économique » de l’activité de location d’appartement est une situation à évaluer au cas par cas. Aucune précision ni aucun critère n’est fourni par l’administration dans sa circulaire.

Afin de se prémunir de tout risque en cas de contrôle fiscal ultérieur, il est conseillé de se faire assister et, le cas échéant, de solliciter un accord préalable de l’administration de la TVA.

Une question fiscale ? Contactez-nous !

Aurélie Soldai – Avocate au Barreau du Brabant wallon

Cabinet d'avocats Aurelie Soldai, experts en TVA