Circulaire 2026/C/29 concernant l’ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 17 juillet 2025 portant modifications diverses au Code des droits de succession et au Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe

L'Administration générale de la documentation patrimoniale a publié ce 13/02/2026 la Circulaire 2026/C/29 concernant l’ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 17 juillet 2025 portant modifications diverses au Code des droits de succession et au Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe.

Commentaires administratifs relatifs à l’ordonnance du 17 juillet 2025 en matière de droits d’enregistrement – Région de Bruxelles-Capitale

Table des matières

1. Introduction

2. Modifications du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe

2.1. Force majeure et abattement : conséquences de l’arrêt n° 118/2022 de la Cour constitutionnelle du 29 septembre 2022

2.1.1. Modifications de l’article 46bis, C. enr.

2.1.2. Modifications de l’article 212bis, C. enr.

2.1.3. Modifications de l’article 209, C. enr.

2.2. Simplification de la procédure en cas de cession à titre onéreux d’un immeuble neuf soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (art. 159, 8°, C. enr.)

2.3. Adaptation du régime de sanctions en cas de dissimulation du prix (art. 203, C. enr.)

2.4. Restitution en cas de revente du bien (art. 212, C. enr.)

3. Entrée en vigueur

1. Introduction

Le Moniteur belge du 24 juillet 2025 a publié l’ordonnance du 17 juillet 2025 portant modifications diverses au Code des droits de succession et au Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe (ci-après “ordonnance”), tels qu’applicables à la Région de Bruxelles-Capitale.

La présente circulaire ne traite que des modifications apportées au Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe (ci-après “C. enr.”). Les modifications apportées au Code des droits de succession sont commentées par la circulaire 2026/C/28.

2. Modifications du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe

2.1. Force majeure et abattement : conséquences de l’arrêt n° 118/2022 de la Cour constitutionnelle du 29 septembre 2022

Sauf application des articles 212bis et 212ter, C. enr. relatifs à l’abattement par voie de restitution, l’abattement est en principe accordé lors de l’enregistrement du document donnant lieu à la perception du droit d'enregistrement proportionnel.

Son maintien dépend de deux conditions :

- l’acquéreur doit établir sa résidence principale dans l’immeuble acquis dans les trois ans, ou, en cas de demande d’application de l’article 46ter, dans les cinq ans, soit de la date de l’enregistrement du document qui donne lieu à la perception du droit d’enregistrement proportionnel, soit de la date limite pour la présentation à l’enregistrement (art. 46bis, al. 5, 2°, b), C. enr.)

- et maintenir cette résidence pendant une durée ininterrompue d’au moins cinq ans à compter de la date de l’établissement de sa résidence principale dans l’immeuble pour lequel la réduction a été obtenue (art. 46bis, al. 5, 2°, c), C. enr.)

A défaut, des droits complémentaires et une amende peuvent être dus.

Le non-respect de la condition d’établissement entraîne le paiement de droits complémentaires et d’une amende égale à ces droits (réduite à 1/3 de ces droits en application de l’annexe 2 de l’arrêté royal du 11 janvier 1940 relatif à l’exécution du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe), tandis que le non-respect de la condition de maintien n’entraîne que des droits complémentaires, réduits en proportion du nombre d’années ininterrompues complètes durant lesquelles l’engagement a été respecté.

Avant l’arrêt n°118/2022 de la Cour constitutionnelle, les règles suivantes étaient d’application :

- survenance d’un cas de force majeure empêchant l’établissement de la résidence principale de l’acquéreur dans le bien acquis dans le délai : suppression de l’amende mais droits complémentaires maintenus ;

- survenance d’un cas de force majeure empêchant le maintien de cette résidence durant une durée d’au moins cinq années ininterrompues : suppression des droits complémentaires normalement dus.

Dans l’arrêt n° 118/2022 du 29 septembre 2022, le juge a demandé à la Cour si l’article 46bis, C. enr. violait les articles 10, 11 et 172 de la Constitution en ce que les acquéreurs se trouvant dans une situation de force majeure et ne pouvant pas établir leur résidence dans le bien acquis dans les deux ans, ainsi que le prévoyait anciennement l’article 46bis, al. 6, 2°, b), C. enr., ne sont pas exonérés des droits complémentaires, alors que les mêmes acquéreurs en condition de force majeure ne maintenant pas leur résidence dans le bien durant cinq ans, ainsi que le prévoyait anciennement l’article 46bis, al. 6, 2°, c), C. enr., sont exonérés du paiement de l’amende ainsi que des droits complémentaires (1).

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(1) Répertoire RJ, E 46bis-BR/08-01, disponible sur www.fisconetplus.be.

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Le cas était le suivant : un contribuable ayant bénéficié d’un abattement de 75.000 EUR sur base de l’article 46bis, C. enr. en vigueur au moment de l’acquisition ne s’est domicilié dans le bien que plus de deux ans après l’acquisition et s’est vu réclamer le paiement des droits d’enregistrement complémentaires ainsi que d’une amende. Ce retard de domiciliation étant dû à la survenance d’un cas de force majeure, l’acquéreur a été exonéré du paiement de l’amende mais pas des droits complémentaires, en application de l’ancien article 46bis, al. 8, C. enr.

La Cour a jugé qu’il n’était pas justifié, au regard des objectifs du législateur, de permettre l’exonération du paiement des droits d’enregistrement complémentaires lorsqu’il n’est pas satisfait à la condition de maintien de la résidence principale dans la Région durant les cinq années qui suivent l’enregistrement en raison d’un cas de force majeure mais de ne pas permettre cette même exonération lorsque, pour le même motif, il n’est satisfait à la condition d’établissement de la résidence principale dans le bien acquis qu’au-delà du délai prescrit de deux ans. (2)

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(2) C.C., 29 septembre 2022, n°118/2022, B.6.1.

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Par ailleurs, comme le souligne la Cour, lorsque la condition d’installation de la résidence principale dans le bien acquis est remplie au-delà du délai prescrit et qu’il est ensuite satisfait à la condition de maintien de la résidence durant cinq années, l’objectif poursuivi par la disposition en cause est plus certainement atteint que lorsqu’il n’est pas satisfait à la troisième condition parce que l’acquéreur a quitté la Région de Bruxelles-Capitale. (3)

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(3) C.C., 29 septembre 2022, n°118/2022, B.6.2.

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2.1.1. Modifications de l’article 46bis, C. enr.

Pour se conformer à l’arrêt n°118/2022 de la Cour constitutionnelle, le législateur bruxellois modifie l’article 46bis, C. enr. afin de préciser que, lorsque le délai visé à l’alinéa 5, 2°, b) de l’article 46bis, C. enr. (établissement de la résidence principale dans le bien acquis) n’est pas respecté en raison d’un cas de force majeure, les droits complémentaires peuvent faire l’objet d’une restitution, à condition que les acquéreurs établissent leur résidence principale à l’endroit de l’immeuble acquis dès que cesse la force majeure (art. 6 de l’ordonnance).

Cette exception concerne uniquement le dépassement du délai : l’obligation d’établir la résidence principale reste entière et doit être réalisée dès que cesse la force majeure. Si la résidence principale n’est jamais établie dans le bien acquis et que la preuve du cas de force majeure est rapportée, seule l’amende peut être écartée, les droits complémentaires restent dus.

Concrètement, les droits complémentaires doivent être payés en cas de force majeure, mais ils peuvent ensuite faire l’objet d’une demande de restitution. Lors de cette demande, l’Administration vérifie si la résidence principale a été effectivement établie dès la fin de la force majeure et, sur cette base, détermine si les droits complémentaires peuvent être restitués.

En revanche, si le retard dans l’établissement de la résidence principale résulte uniquement de la volonté des acquéreurs, ni l’amende ni les droits complémentaires ne peuvent faire l’objet d’une restitution.

2.1.2. Modifications de l’article 212bis, C. enr.

L’article 212bis, C. enr. permet de solliciter l’abattement a posteriori, par voie de restitution, lorsque tous les immeubles qui empêchaient la réduction de la base imposable ont été aliénés par une convention autre qu’un échange, et ce dans un délai strict de deux ans à compter de l’enregistrement de l’acte ayant donné lieu au droit proportionnel, ou, en cas d’enregistrement tardif, à compter de la date limite pour la présentation à l’enregistrement.

Cet abattement par restitution reste soumis aux conditions d’établissement et de maintien de la résidence principale.

À la suite des modifications de l’article 46bis, C. enr. (voy. 2.1.1. supra), l’article 212bis, C. enr. a été adapté afin de préciser que lorsque le délai visé à l’alinéa 2, 2°, a) de l’article 212bis, C. enr. (établissement de la résidence principale dans le bien acquis) n’est pas respecté en raison d’un cas de force majeure, les droits complémentaires peuvent faire l’objet d’une restitution, à condition que les acquéreurs établissent leur résidence principale à l’endroit de l’immeuble acquis dès que cesse la force majeure (art. 11 de l’ordonnance).

2.1.3. Modifications de l’article 209, C. enr.

Au vu des modifications apportées aux articles 46bis et 212bis, C. enr. (voy. 2.1.1 et 2.1.2 supra), l’article 209, C. enr. est complété par un 7°, qui introduit un nouveau cas de restitution : les droits complémentaires dus pour l’établissement tardif de la résidence principale dans le bien acquis peuvent être restitués lorsque les acquéreurs ont établi leur résidence principale à l’endroit de l’immeuble acquis dès qu’a cessé la force majeure qui les avait empêchés de respecter le délai (art. 9 de l’ordonnance).

Conformément à l’article 215, C. enr., toute demande de restitution est prescrite après deux ans à compter de la naissance de l’action en restitution. Dans ce cas, cette action en restitution naît au jour où disparaît l’événement de force majeure ayant empêché l’établissement de la résidence principale dans le délai requis par les articles 46bis ou 212bis, C. enr. (4).

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(4) Parl. Bxl., Proposition d’ordonnance portant modifications diverses au Code des droits de succession et au Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe, Session ordinaire 2024-2025, A-138/1, p. 13.

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2.2. Simplification de la procédure en cas de cession à titre onéreux d’un immeuble neuf soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (art. 159, 8°, C. enr.)

Pour rappel, une vente peut être soumise à la TVA si elle concerne un immeuble neuf, c’est-à-dire un immeuble cédé au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant sa première occupation ou utilisation.

Lorsque le vendeur n’est pas un assujetti à la TVA ou est assujetti pour une activité autre que la vente d’immeuble, l’application de la TVA était auparavant soumise à une procédure en deux étapes. Avant la vente, le vendeur devait déposer une déclaration préalable en double exemplaire (formulaire 104.1) auprès du bureau de contrôle de la TVA compétent, relevant de l’Administration générale de la Fiscalité afin de confirmer son intention de vendre sous régime TVA et recevait un numéro de dossier à indiquer dans le compromis de vente et l’acte notarié. Il devait ensuite, après la vente, déposer une déclaration particulière sous format papier en triple exemplaire (formulaire 104.5) au bureau de contrôle de la TVA compétent.

Depuis le 1er janvier 2024 (5), cette procédure a été simplifiée : la déclaration préalable 104.1 est supprimée. Il suffit que l’acte de vente contienne certaines mentions précises – notamment la date de la première occupation ou de la première utilisation de l’immeuble – le vendeur restant toutefois tenu de déposer la déclaration particulière 104.5 (v. également Répertoire RJ, E 159, 8°-BR/01-01, disponible sur www.fisconetplus.be.).

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(5) Arrêté royal du 17 décembre 2023 modifiant les arrêtés royaux nos 1, 2, 2bis, 3, 14, 19, 22, 31, 41 et 44 en matière de taxe sur la valeur ajoutée et reportant la date d’entrée en vigueur de la loi du 12 mars 2023 visant à moderniser la chaîne T.V.A. et la perception des créances fiscales et non fiscales au sein du SPF Finances (M.B. 22 décembre 2023)

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Par conséquent, l’article 159, 8°, C. enr. est adapté afin de supprimer l’exigence de mentionner dans l’acte la date, le numéro de la déclaration 104.1 et le bureau compétent pour la déclaration 104.5, et de les remplacer par une déclaration du vendeur contresignée par l’acquéreur, qui précise son intention de procéder à la vente sous le régime TVA (art. 7 de l’ordonnance).

2.3. Adaptation du régime de sanctions en cas de dissimulation du prix (art. 203, C. enr.)

En cas de dissimulation du prix, l’article 203, C. enr. sanctionnait auparavant chacune des parties contractantes d’une amende égale au droit d’enregistrement éludé et prévoyait que toutes les parties étaient solidairement redevables des droits éludés.

Le législateur bruxellois adapte l’article 203, C. enr. afin de le mettre en conformité avec l’arrêt n°115/2016 du 22 septembre 2016, rendu par la Cour constitutionnelle concernant la disposition équivalente du C. enr. tel qu’applicable en Région wallonne.

Le cas était le suivant : en novembre 2000, deux couples de propriétaires (A-B et C-D) ont vendu chacun leur parcelle à un même couple d’acquéreurs (E et F) par un acte notarié unique. Il a ensuite été découvert que E et F avaient versé une somme non déclarée de 11.000.000 BEF à A, sans que B, C ni D n’en aient connaissance.

En 2008, le tribunal correctionnel de Charleroi a condamné A, E et F pour dissimulation de prix. La cour d’appel de Mons a confirmé cette décision et accordé à B le remboursement de la part du prix dont elle avait été privée.

Sur base de l’article 203, alinéa 1er, C. enr., le receveur a ensuite émis une contrainte à l’encontre de toutes les parties contractantes (A-B, C-D, E-F), réclamant solidairement les droits éludés et individuellement une amende égale aux droits éludés.

En 2009, B, C et D ont formé opposition, contestant l’application de cette disposition.

Par jugement du 22 avril 2015, le tribunal de Mons a annulé l’amende, jugée contraire à la présomption d’innocence et au principe de personnalité des peines, mais a maintenu les droits éludés. Il a en outre posé la question préjudicielle suivante à la Cour constitutionnelle :

« L’article 203, alinéa 1er, du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe tel qu’applicable en Région wallonne, en ce qu’il stipule [sic] que le droit éludé est dû indivisiblement par toutes les parties à l’acte, y compris celles pour lesquelles il ne peut être établi qu’elles ont participé à la dissimulation d’une partie du prix de vente ou encore en avaient connaissance, viole-t-il les articles 10 et 11 et 172 de la Constitution, combinés ou non avec l’article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ? ».

La Cour a souligné que le principe de solidarité de la dette ne peut pas entraîner un traitement identique et donc discriminatoire entre des personnes qui se trouvent dans des situations différentes : d’un côté, celles ayant participé à la dissimulation du prix, de l’autre, celles qui n’y ont pas pris part (6). Ainsi, la Cour constitutionnelle a répondu par l’affirmative à la question préjudicielle et a jugé que l’article 203, alinéa 1er, C. enr. viole les articles 10, 11 et 172 de la Constitution en ce qu’il permet que le droit éludé soit dû indivisiblement par toutes les parties à un acte de vente, y compris celles qui n’ont pas participé à la dissimulation du prix ou qui n’en avaient pas connaissance.

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(6) C.C., 22 septembre 2016, n°115/2016, B.6.

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Ainsi, l’adaptation de l’article 203, C. enr. précise que seules les parties qui ont effectivement participé à l’infraction de dissimulation du prix de vente sont redevables du paiement de l’amende. Elle précise également que seules les parties ayant effectivement participé à l’infraction sont solidairement redevables des droits éludés (art. 8 de l’ordonnance).

2.4. Restitution en cas de revente du bien (art. 212, C. enr.)

L'article 212, C. enr. prévoit la restitution de 36 % des droits d'enregistrement payés lors de l'achat d'un bien, en cas de revente de ce bien constatée par un acte authentique passé dans les deux ans de la date de l’acte authentique de la première acquisition.

Il est précisé désormais que la restitution de 36 % des droits d’enregistrement en cas de revente du bien dans les deux ans suivant son acquisition ne s’applique qu’aux ventes au sens strict, les échanges étant exclus (art. 10 de l’ordonnance).

Cependant, la décision reprise dans le Répertoire RJ, E 212/16-01 reste d’application. Celle-ci prévoit que :

« Il résulte du rapport au Roi que l'article 212 reste étranger aux échanges, ces opérations étant déjà favorisées par le fait qu'un seul droit frappe les deux transmissions corrélatives.

Cette règle ne doit toutefois être suivie que si les transmissions qui s'opèrent par l'effet de l'échange, sont tarifées toutes deux par le Code. Dans la négative, c'est-à-dire si la contre-prestation de l'acquisition ou de l'aliénation d'un immeuble situé en Belgique est une transmission non tarifée, cette acquisition ou aliénation apparaît fiscalement comme un achat ou une revente.

L'article 212 peut donc être invoqué notamment lors de la revente d'un immeuble situé en Belgique, qui avait été acquis par la voie d'un échange contre un immeuble situé à l'étranger. » (7)

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(7) Répertoire RJ, E 212/16-01, disponible sur www.fisconetplus.be.

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Les opérations entrant dans la définition reprise par cette décision reprise dans le Répertoire RJ continuent de profiter de la restitution prévue par l’article 212, C. enr.

3. Entrée en vigueur

L’ordonnance est entrée en vigueur le 24 juillet 2025 (art. 15 de l’ordonnance).