Travaux immobiliers affectés à des logements privés – 6% ou 21% de TVA ?

La Cour de cassation a rendu un intérêt intéressant au sujet de l’application du taux de TVA réduit de 6% visé par les rubriques XXXI et XXXVIII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 relatif aux taux de TVA applicables.

Ces rubriques sont relatives aux travaux immobiliers affectés à des logements privés qui, moyennant le respect de certaines conditions, peuvent bénéficier du taux de TVA réduit de 6%.

L’une des conditions est relative à l’objet des travaux. Ainsi, les opérations doivent concerner la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l’amélioration, la réparation ou l’entretien (à l’exclusion du nettoyage) de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation.

Ne sont donc pas visés les travaux de construction ou de reconstruction.

Dans son commentaire TVA, l’administration fiscale donne plusieurs directives afin de distinguer une nouvelle construction (ou reconstruction) d’une transformation (ou rénovation) d’une habitation existante.

Dans son arrêt du 21 octobre 2022 (F.21.0053.N), la Cour de cassation précise qu’il y a « transformation », quelle que soit la dénomination donnée aux travaux effectués, lorsque les travaux s’appuient de manière significative sur les murs porteurs préexistants, et plus généralement, les éléments essentiels de la structure du bâtiment à rénover.

En revanche, il y a « construction » si les travaux effectués ne s’appuient pas sur les éléments essentiels de la structure du bâtiment, et que celui-ci est reconstruit après démolition, même si certaines parties, comme les fondations, les caves ou la façade, sont conservées.

Dans les faits qui lui étaient présentés, la Cour d’appel a constaté que

– La dalle de plancher a été entièrement renouvelée, tout comme le treillis en bois du premier étage a été entièrement remplacé par une structure en béton ;

– La fondation a été conservée, mais n’était en aucun cas suffisante et devait être considérablement renforcée par une dalle de fondation ;

– Même s’il était prévu que les structures s’appuieraient essentiellement sur les fondations et les murs porteurs existants, les structures porteuses étaient en réalité trop faibles et ont dû être considérablement renouvelées ;

– Les demandeurs reconnaissent qu’au cours des travaux, il a été constaté que les murs étaient tellement usés qu’ils ont dû être démolis, que le toit était complètement abimé et a dû être remplacé et que, la fosse pour la construction d’une nouvelle cave étant trop grande, la façade arrière n’a pas pu être conservée dans son état antérieur.

Sur base de ces faits, il apparaît que le nouvel état ne repose pas substantiellement sur des fondations et des murs porteurs encore anciens et réellement conservés. Les travaux ont par conséquent été qualifiés de travaux de construction.

La Cour de cassation a estimé que la Cour d’appel avait correctement motivé sa décision et rejette par conséquent sa décision.

Le bénéfice du taux de TVA réduit de 6% pour des travaux de transformation ou de rénovation est une question de fait.

À cet égard, l’étendue des éventuelles modifications apportées à la structure du bâtiment est déterminante.

Une question? Contactez-nous!​

Aurélie Soldai, Camille De Neyer et Karim Tourmous

Avocats au Barreau du Brabant Wallon – Cabinet d’avocats Aurélie Soldai

Source: https://monkey.wolterskluwer.com/ – publié uniquement en néerlandais