TVA réduite sur la rénovation d’une habitation ? Ne touchez pas aux murs porteurs !

Pierre est propriétaire d’une ancienne grange qu’il veut réhabiliter en habitation. De lourds travaux de rénovation sont envisagés pour lesquels il souhaite bénéficier du taux de TVA réduit à 6%.

La loi étant peu explicite, une circulaire administrative de 1986 précise les conditions d’application du taux réduit. Elle exige notamment que les travaux de rénovation s’appuient de manière significative sur des murs porteurs existants et sur des éléments essentiels de la structure de l’immeuble. À défaut, certains travaux — par exemple le renforcement par une poutre de ceinture ou la démolition d’éléments porteurs — peuvent faire basculer le projet : l’administration risque alors de requalifier le chantier en construction neuve, soumise au taux de 21 %.

Pour éviter cette requalification, une seconde condition tient à la proportion entre l’ancien et le neuf : la superficie totale de la partie ancienne conservée doit rester supérieure à celle de la partie nouvellement créée. Pierre peut donc ajouter une annexe si elle représente tout au plus 51 % de la superficie totale du bâtiment. Attention toutefois : la réfection d’une dalle de sol est assimilée à la création d’une surface nouvelle. Avec l’annexe, la part de surfaces nouvelles peut donc rapidement dépasser le seuil de 51 %, entraînant l’application du taux de TVA de 21 % à l’ensemble du bâtiment, y compris si le rez-de-chaussée n’a fait l’objet que d’une simple rénovation.

Le budget de Pierre pourrait ainsi exploser sans qu’il l’ait anticipé : il pensait remettre en état un bâti ancien et le mettre aux normes (notamment de sécurité), et se retrouve finalement confronté à une circulaire ancienne, dont l’application apparaît aujourd’hui déconnectée de la réalité du terrain.Haut du formulaire

Le régime destruction/reconstruction ?

Si pour des broutilles Pierre n’a pas rénové son bien mais a procédé à une véritable reconstruction, l’opération relève en principe du taux de 21%. Peut-il néanmoins bénéficier du régime « destruction/reconstruction « ?

Ce régime date, dans sa version la plus ancienne, de 2007 et est généralisé depuis le 1^er juillet 2025. L’idée poursuivie par le législateur est de revitaliser le logement privé et réduire le nombre de logements à l’abandon. Le régime permet de bénéficier d’un taux de TVA réduit à 6% lorsque l’immeuble reconstruit est affecté à l’habitation privée. Les conditions d’application du régime sont strictes : un bâtiment doit être complètement démoli ou à tout le moins, si des façades sont conservées, une structure portante neuve doit être créée et la majeure partie des anciens murs porteurs sera démolie.

Ensuite, la taille de la reconstruction ne doit pas être disproportionnée par rapport au bien initial et un lien existe entre le bâtiment détruit et celui qui est reconstruit : le régime ne bénéficie pas à une construction sur un bâtiment détruit longtemps avant la reconstruction.

Le régime de la destruction/reconstruction n’est cependant pas une alternative au régime de la rénovation

C’est précisément ici que la nuance devient souvent défavorable aux constructeurs, lesquels se retrouvent dans un entre-deux à la fois inconfortable et particulièrement coûteux.

Si Pierre réalise des travaux en conservant les éléments porteurs existants mais en leur apportant un renfort, son chantier ne relèvera plus du régime de faveur de la rénovation. Il ne bénéficiera pas plus du régime de la destruction/reconstruction parce qu’il n’a pas non plus procédé à une démolition radicale d’une majorité des murs porteurs anciens, qu’ils soient intérieurs et/ou extérieurs.

Ces deux régimes de faveur semblent toutefois avoir perdu de vue leur ratio legis.

Pourquoi la rénovation ou la reconstruction bénéficient-elles d’un taux de TVA réduit ? Afin d’encourager la remise à niveau d’un habitat ancien, énergivore et souvent inadapté aux nouvelles exigences urbanistiques, mais aussi pour préserver un patrimoine bâti harmonieux. Dès lors, pourquoi instaurer, par le biais de ces deux régimes, une vaste zone intermédiaire exclue du bénéfice du taux réduit de TVA ?

En pratique, soit Pierre conserve ses murs porteurs en veillant scrupuleusement à ne leur apporter aucun renfort, soit il les démolit pour les reconstruire entièrement.

Entre ces deux options, il devra « passer à la caisse », ce qui crée une inégalité manifeste entre contribuables, sans justification objective ou raisonnable. Et ce risque est loin d’être théorique, les contrôles fiscaux étant nombreux.

Il serait dès lors opportun que la circulaire de 1986 (sic) fasse l’objet d’une révision en profondeur afin de s’adapter aux critères et aux techniques de constructions actuelles. Il est en effet difficile de comprendre pourquoi l’administration continue de s’appuyer sur des critères devenus obsolètes, sans tenir compte de l’évolution des normes en vigueur.

Le tribunal de 1^ère instance de Mons, le 18 novembre 2024, semble prendre un peu de hauteur, appelant l’administration à « apprécier les éléments d’un dossier en tenant compte de l’ensemble des circonstances factuelles » … « et non de manière aveugle » !

Anne-Thérèse Desfosses

Avocate cabinet WBGJ

Professeure à la CBCEC